Cụ thể, Điều 158 Luật Đất đai 2024 quy định về nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất. Khoản 1 của Điều 158 quy định việc định giá đất phải bảo đảm 5 nguyên tắc.

Thứ nhất là phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường.

Thứ hai là tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất.

Thứ ba là bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch.

Thứ tư là bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất.

Thứ năm là bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Trong dự thảo tờ trình, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa đổi Điều 158. 

Cụ thể, việc định giá đất phải bảo đảm 4 nguyên tắc sau đây: 

• Một, bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất; 
• Hai, kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất; 
• Ba, tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất;  
• Bốn, đảo đảm phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế của địa phương.

Căn cứ định giá đất theo dự thảo bao gồm: 

• Một, mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá; 
• Hai, thời hạn sử dụng đất. Đối với đất nông nghiệp đã được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân theo hạn mức giao đất nông nghiệp, đất nông nghiệp trong hạn mức nhận chuyển quyền thì không căn cứ vào thời hạn sử dụng đất; 
• Ba, cùng với đó là thông tin đầu vào để định giá đất theo các phương pháp định giá đất; 
• Bốn, yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; 
• Năm, quy định của pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá đất.

Còn theo Dự thảo luật, Chính phủ sẽ quy định chi tiết các phương pháp định giá đất.

Như vậy, điểm mới tại Dự thảo là việc định giá đất không còn "nguyên tắc thị trường". Thay vào đó, việc định giá phải bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất. Kết quả xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất là tài liệu để Nhà nước tham khảo khi quyết định giá đất.

Ngoài ra, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất sửa đổi Điều 159 về bảng giá đất. Theo đó, Dự thảo đưa ra 2 phương án.

Phương án 1: UBND cùng cấp quyết định bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần và công bố và áp dụng từ ngày 1/1 của năm đầu kỳ. Trường hợp cần thiết phải bổ sung bảng giá đất trong năm thì UBND cấp tỉnh quyết định. Bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất, bảng giá đất sẽ được xây dựng đến từng thửa.

Phương pháp 2: Bảng giá đất được áp dụng để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, tính thuế, phí liên quan đến việc sử dụng đất, thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Chính phủ quy định chi tiết các trường hợp áp dụng bảng giá đất.

Cũng theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai phù hợp với mô hình chính quyền địa phương 2 cấp, chủ yếu là luật hóa các nội dung đã được phân cấp, phân quyền và phân định thẩm quyền trong lĩnh vực đất đai.

Các nội dung này gồm: thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh; thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích và hình thức sử dụng đất, phê duyệt phương án sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất; thẩm quyền thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Theo Dương Dương (cafebiz)